注冊香港公司
離岸會計服務(wù)
收租讓她成了千萬富婆
杜俐瑤開創(chuàng)了個人投資房產(chǎn)市場的新賺錢模式——把零散的多套租房統(tǒng)一為“酒店式服務(wù)”，使自己的資產(chǎn)增值到了幾千萬元……
個人投資房產(chǎn)，短線炒家通常盡快出手以獲“快利”，而長線炒家則更多的是對外出租以獲“長利”。這幾年在租賃市場不甚景氣的環(huán)境下，重慶的杜俐瑤堅持“做長線的租房業(yè)務(wù)”，卻能夠?qū)?0平米的房子租出每月2500元的價格。
她有什么法寶呢?
比著星級酒店裝修，30平米月租2500
2000年之前，杜俐瑤做過品牌酒西南地區(qū)代理，開過酒樓，并自己成立了貝思特廣告公司，但從未涉足甚至考慮過房產(chǎn)投資。
2000年，那時的房地產(chǎn)商都有一個不成文的習(xí)慣——用房產(chǎn)來沖抵廣告費用。杜俐瑤的貝思特廣告公司接了不少房產(chǎn)廣告，到2001年年初，她發(fā)現(xiàn)手里積壓了6套不同面積的房子，像重慶朝天門“時代天驕”這樣價格在5000多元/平方米的房子就有好幾套。
再多的房產(chǎn)也要盤活變現(xiàn)才實在。杜俐瑤最初試過將手中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，但是當時重慶的房產(chǎn)市場也才開始起步，買方開出的價格很不理想。杜俐瑤不愿意虧得一塌糊涂，干脆把房子用來租，就這樣“無心插柳地走上了做長線租房”的道路。
但當時房屋租賃市場也很低迷，不少租賃戶的房子租不出去、租不起價，比如一套擁有簡單裝修、基本家電、面積在50平米左右的兩室一廳，當時在重慶的月租價格一般也就800元左右。
杜俐瑤算了一筆賬：以她在重慶朝天門“時代天驕”的房產(chǎn)為例，一套的售價為15萬元左右，首付5萬元，剩下的10萬元10年期按揭貸款，加上物管費，每個月支出1000多元，如果按照市價出租，每個月還要倒貼好幾百元。
當時杜俐瑤手中有兩套房產(chǎn)在朝天門，她發(fā)現(xiàn)在這里做生意的外地人士很多，但附近真正有檔次、上格調(diào)的租賃房卻很少，很多有消費能力的人都苦于找不到居住品質(zhì)好、類似酒店的租賃房。有過酒店工作經(jīng)歷的杜俐瑤突然靈光一閃：普通擺設(shè)、外觀陳舊的租賃房根本喊不起價，何不把這些空閑的商品房按酒店標準進行裝修后再出租呢?
事實上，在解放碑周圍的寫字樓里有不少外企、合資企業(yè)的駐渝分公司，這些公司的CEO平時一般都是在酒店租房間。解放碑附近四星級酒店的標準間400元/天左右，一個月的房費在1萬元以上。杜俐瑤想，如果把自己的房子按照酒店的標準進行裝修，專門針對這類特殊人群出租的話，肯定會有市常一番考慮后，她請來裝修公司把6套清水房改成了精裝修，家具、電器一應(yīng)俱全，租賃者可以根據(jù)自己的需求選擇各個區(qū)域的房子居住，而價格絕對低于住酒店。例如按照星級酒店標準裝修的“時代天驕”30來個平米的房子，每套投入超過了3萬元。
杜俐瑤終于迎來了第一個客戶，上海一家著名空調(diào)企業(yè)的西南片區(qū)總經(jīng)理。他租下了“時代天驕”的房子，租金為每月2500元，這個價格比同一幢樓其他租賃戶的房子高出近3倍。緊接著，其他幾套房子也相繼租出。
一套房子加上裝修后總價格在18萬元左右，按照每月2500元的價格出租，一年的收入約為3萬元，年收益高達16%，6年時間就可以收回所有的投資。
比著星級酒店服務(wù)，資產(chǎn)增值到千萬第一次租房成功，杜俐瑤看見了其中巨大的商機，她決定今后就在炒房中打拼事業(yè)的新天地。
但她很快發(fā)現(xiàn)自己的成功經(jīng)驗被克隆，周邊相續(xù)出現(xiàn)了類似的出租方式。
競爭一強烈，殺價搶客戶的事情就難免發(fā)生，不到半年時間房租就從每月2500元跌到了1500元。同時她還發(fā)現(xiàn)，不少客戶在租期滿后，退房又回到了酒店。這是什么原因呢?
原來，酒店雖然昂貴，但客人可以不必收拾房間、打掃清潔、洗衣服等，而這些瑣事卻是那些收入不菲卻工作繁忙、或者短期來渝的人最不愿意費心的。
杜俐瑤深知如果自己停滯不前，很快就會被后來居上者擊潰。于是對酒店服務(wù)非常熟悉的她也請來了清潔工，并且進行了專業(yè)培訓(xùn)。推出每天的清潔洗衣等酒店式服務(wù)、處理日常家居的維修服務(wù)之后，她的房屋又重新租出了好價錢。
漸漸地，杜俐瑤的房產(chǎn)由當初的幾套發(fā)展到了如今的數(shù)十套。房子多了，空置的問題也就出來了。為了獲取更大的利潤，杜俐瑤注冊了貝思特房屋租賃有限公司，聘請了營銷人員。
之后，杜俐瑤又開始試行一種叫“簡約酒店”的新興房產(chǎn)投資模式：貝思特公司先直接把業(yè)主手上的小戶型精裝房統(tǒng)一租下來，然后提供各種增值服務(wù)后再租出去，從中賺取租金差價。這樣在硬件投入上相對較少，物業(yè)改造也很簡單，能夠迅速與市場對接。
杜俐瑤將房屋的租期調(diào)整得更靈活了，一天、十天、半個月都行。租賃對象也由以前寫字樓的金領(lǐng)擴展到了到渝出差、旅游、訪親探友等作短暫停留的客人。一間按三星級標準裝修的套房日租價定在120-150元左右。
目前，杜俐瑤在解放碑、沙坪壩、南岸、江北均有自己的“貝思特酒店式公寓”，共計幾十套，價值已經(jīng)增值到了幾千萬元。
收租收成了千萬富婆，杜俐瑤不僅得到了經(jīng)濟上的巨大回報，她的生活也變得更自由了。以前做生意的時候，她每天不得不面對各種應(yīng)酬，真正屬于自己的時間少之又少，十分疲勞。而當上“收租婆”后，她自己的時間充裕起來，甚至經(jīng)常在車上辦公就行了，生活向她展現(xiàn)出了悠閑自由的一面。
杜俐瑤的選房經(jīng)要想租得好，首先得選好房。在開始增購房屋進行出租之前，杜俐瑤就到處踩盤，結(jié)交真正資深的房地產(chǎn)人士，請他們教自己選房的招數(shù)，同時從側(cè)面打探樓盤的真實銷售情況。有了“高人”的指點，她常常能從銷售人員口中“撬”出寶貴的資料，買的房子越來越具有升值潛力，租賃的情況也相當好。
比如2003年年底，朝天門一個江景樓盤開盤售房，杜俐瑤提前兩個月就開始做足了功課：她通過多位業(yè)內(nèi)朋友探聽開發(fā)商的實力，考察樣板間，幾乎跑遍了新盤的每個樓層……通過詳盡的考察，她深信將會得到極高的回報。開盤后一周內(nèi)，她買下了兩套江景房。之后短短四個月的時間，每套房就增值了10多萬元。這是迄今為止她在最短時間內(nèi)得到的最高回報。
杜俐瑤總結(jié)了一套行之有效的選房經(jīng)：收租的房子位置一般要位于城市的中心區(qū)域，單體樓盤最佳，周邊能輻射到一些高檔寫字樓以及人員流動較大的專業(yè)市嘗大學(xué)校園等，這是房屋能及時租出的基本保證。
另外，樓盤與眾不同的氣質(zhì)是決定房屋能租出好價錢的首要條件。定位于中高檔商務(wù)公寓的樓盤，一般都要有卓越的賣像、氣派的大堂、明亮的走廊、接近酒店的裝修標準，而且電梯間、消防設(shè)施等也要一應(yīng)俱全。
最后，投資者要有堅實的還款能力，這樣即使在房子沒有實現(xiàn)租賃時，也能夠負擔(dān)起每月的供款。
杜俐瑤轉(zhuǎn)向做商鋪杜俐瑤說，這兩年重慶當?shù)氐淖赓U價格起碼下降了20%，尤其是高端的租賃房，她感覺房產(chǎn)投資者已進入了一個盲目跟風(fēng)、惡性競爭的誤區(qū)。
現(xiàn)在投資住宅已經(jīng)不再具有很大的升值空間，而寫字間的空置率又比較高，所以杜俐瑤又開始把目光轉(zhuǎn)向了商鋪。
2004年初，杜俐瑤到九寨溝旅游，旖旎的風(fēng)光讓她心醉神迷，但卻留下了一個遺憾：配套設(shè)施和服務(wù)落后，由于不能住在溝內(nèi)，旅客只能白天進溝游玩，而晚上無事可干早早睡覺。
回到重慶后，杜俐瑤了解到，按慣例，購物、娛樂等休閑消費一般要占到整個旅游費用的70%，而目前九寨溝景區(qū)由于缺乏像樣的購物休閑場所，因此游客到九寨溝購物娛樂消費只占到整個費用的15%-20%。而據(jù)國家旅游局2003年10月統(tǒng)計顯示，九寨溝當月接待27萬游客，僅次于麗江34萬人的接待量，高于陽朔的7.05萬人和大理的26.5萬人。
這難道不是巨大的商機嗎!杜俐瑤不禁激動起來，于是與她哥哥的重慶嘉華投資公司立即開始了操作“九寨溝邊邊街”商鋪項目。
藏羌風(fēng)情濃郁的九寨溝邊邊街距九寨溝風(fēng)景區(qū)入口僅1000米，計劃成為繼麗江四方街、陽朔西街、大理洋人街之后的中國旅游休閑第四街。它依山傍水，全長2.2公里，集文化、餐飲、購物、休閑、娛樂、住宿于一體，今年7月將正式開街營業(yè)。
杜俐瑤看好這個項目是因為三個“唯一”：一、旅游資源的不可再生性，美麗的九寨溝只有一個;二、邊邊街是政府為實現(xiàn)“人車分流”而規(guī)劃的九寨溝唯一一條人行通道，從溝口步行到邊邊街僅需十分鐘，風(fēng)景區(qū)大門口永遠是最繁華之地，升值潛力大;三、周圍已經(jīng)沒有可以拓展的空間，邊邊街將是獨一無二的商業(yè)步行街。
對于普通投資者來說，20平方米的門面月租金僅為1600元，投資開一家旅游商品小店，5萬元即可啟動，主要為智力投資，裝修和固定資產(chǎn)投入較小，如定位不準可及時轉(zhuǎn)向，因此風(fēng)險較小。
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